房企涌进一线城市：地王频现 土地出让金却下降

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　林小昭

　　“没有什么能阻挡我对地王的向往……”一句改编的歌词很能说明一二线城市土地争夺的激烈。

　　今年以来，在楼市“3·30新政”以及一系列政策利好作用之下，楼市成交不断回暖，主要一二线城市的土地市场也持续火爆，地王频现，但全国整体土地出让金却持续下降。

　　一二线城市地王频现

　　10月20日，备受关注的北京丰台区花乡樊家村地块入市交易，在经历了104轮激烈争夺后，最终被葛洲坝(7.88, 0.13, 1.68%)集团房地产开发公司以49.5亿元的总价摘得，溢价率高达50%。据初步测算，该地块楼面价高达7.5万元/平方米，晋升北京最新单价地王。而这也意味着，该地块未来售价或将达到15万元/平方米。

　　叠加前期已经待售的多宗土地，2015年10月20日~11月24日，一个月左右时间，北京将出让31宗经营性土地和3宗工业用地，合计出让34宗土地。

　　中原地产首席市场分析师张大伟说，在未来一个月待售的土地中，预计将起码出现5~8宗地王，特别是位于丰台区的三宗地块与常营乡的地块，楼面价都可能突破之前的区域纪录。在北京，2013年开始出现了地价超过房价的现象，从2015年6月大兴等南城系列地王开始，出现了地价远超房价的现象，这也表明房企对一线城市土地争抢非常激烈。

　　2013年曾在北京、上海频繁拿地的泰禾集团(23.22, 0.31, 1.35%)近日也以27.75亿元夺下北京昌平南邵一地块。这也是蛰伏一年多后，泰禾再次出手在北京拿地。“这表明我们坚定看好北京市场、深耕北京市场的决心。”泰禾集团相关人士说。

　　不光是在北京，在其他一线城市和二线核心城市，土地市场同样火爆。10月28日在南京的一场土地拍卖会上，保利以21.6亿元的价格拿下河西G39地块，楼面价24026元/平方米。其他几个地块也纷纷以高溢价成交。在今年9月24日举行的一场土地拍卖会上，中海地产以20.8亿元拿下城北G34地块，22373元/平方米的楼面价成功晋升为南京的新单价地王。时隔一个多月，“地王”头衔被刷新，显示出南京土地市场的火热程度。

　　福州，10月9日的一场土地拍卖会上出让的加洋巷地块楼面价定格在22584元/平方米，总价为33.4亿元，成为福州“史上最贵商住地”。自7月份起，福州土地市场就骤然进入加速状态，在不到四个月的时间里，土地市场完成了近5年来罕见的多项纪录——连续的高溢价地出让，连续创下商住地块楼面价的新高。

　　中原地产研究部统计数据显示：9月份一线城市合计月内土地成交额达到了588.78亿元，环比8月全月涨幅高达188%，创年内新高。二线城市土地成交额也达到了1214.7亿元，环比涨幅达到了41%，也创造了年内纪录。

　　三四线城市拖后腿

　　不过，在一二线城市地王频现的同时，全国土地出让金却持续下降。国家统计局的数据显示，前三季度，房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份扩大1.7个百分点；土地成交价款4916亿元，下降27.5%，降幅扩大2.9个百分点。

　　“关键就在于三四线城市拖后腿。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《第一财经日报》分析说，目前一二线城市总体表现不错，部分城市的高溢价率现象依然很突出。但三四线城市的土地市场依然乏人问津。

　　福建南部某县城一家开发商说，现在当地政府也推出了不少地块。“他们一直都挺希望我们再拿一些土地，但现在我们手上的地都还要开发好多年，也不可能再去拿。”

　　张大伟告诉本报记者，尽管今年楼市明显回暖，但真正有前景的也就十几个最多20个城市，其他城市多进入到不温不火的状态，而土地市场火热的也就集中在这20个城市。“北京现在可以出现楼面价7.5万元一平方米的土地，但绝大多数城市楼面价7500元也卖不出去。”张大伟说，这20个核心城市在全国的城市总数中，毕竟只占很小的一部分。

　　张大伟说，目前整体市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然无力回暖。

　　重点房企越来越关注一线城市

　　江西一家小型房企负责人陈先生曾到位于江西吉安的恒大楼盘考察发现，虽然吉安当地的房子也不好卖，但恒大在当地的楼盘还是卖得很不错。“其实三四线城市也不是完全没有需求。只是它们要好多年才能滋长出一批需求，而这些需求已经被碧桂园、恒大这样的巨头像‘割韭菜’一样地扫过一遍了，短期内三四线城市机会已经很少。”

　　而即使是恒大和碧桂园，这两年也逐渐将重心转移到一二线城市。10月21日下午，经过98轮举牌，碧桂园中国金茂联合体以34.2亿元的总价摘得北京丰台区花乡四合庄综合性商业金融服务业用地，折合楼面价2.9万/平方米，溢价率高达140%。历经多次进京拿地未果的尴尬局面，此次赶考，碧桂园终于实现进入北京市场的梦想。

　　中原地产统计数据显示，2015年来，二十大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，而从一线城市的占比看，历史上首次突破了40%比例，占比高达44%。整体看，重点房企越来越关注一线城市。

　　在三四线城市普遍过剩后，对开发商而言，目前可供拿地的城市也就集中在一线城市和二线城市。福建一家上市房企人士说，现在开发商可选择的空间越来越少，就集中在核心城市，因此一二线核心城市的土地价格越来越贵。由于土地价格越来越高，中小开发商将逐渐被淘汰出房地产市场。

　　那么，房企应该进入到哪些城市呢？这其中，库存是一个很重要的指标。上海易居研究院智库中心28日发布的《中国50城住宅库存报告》显示，库存去化周期较长的10个城市分别为北海(30，单位：月，下同)、烟台(26)、呼和浩特(25)、荆门(24)、三亚(23)、茂名(23)、淮南(21)、沈阳(20)、济宁(19)、海口(19)。而去化周期较短的10个城市分别为合肥(6)、珠海(7)、深圳(7)、南京(7)、苏州(7)、郑州(7)、南昌(8)、济南(8)、武汉(9)、厦门(10)。

　　其中，北海排名最靠前，为30个月，说明库存去化周期最长，市场压力最大。而合肥排名最靠后，为6个月，说明库存去化周期最短，市场压力最小。从报告上看，库存压力大的主要集中在三四线城市，而去化周期较短的则集中在一线城市和二线核心城市。

　　严跃进表示，从目前房地产市场投资的角度看，建议对那些去库存周期偏小的城市应该积极进入和拿地。一方面是要快速锁定土地成本，另一方面是此类城市明年房价涨幅或会较大。此类城市包括华南市场的深圳和珠海、长三角区域的南京和苏州、中南市场的郑州等城市。而一些库存去化周期明显偏长的城市，投资方面则要谨慎。