房屋养老金如何推行，谁来出钱，如何使用？试点城市这么做

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连日来，有关“房屋养老金”等相关话题引起社会广泛讨论。8月23日，在国新办新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示，加快构建房地产发展新模式，其中一项重点任务是，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。他提到，目前，上海等22个城市正在试点。其中，房屋养老金个人账户已经通过缴纳住宅专项维修资金建立起来了，试点的重点将是政府把公共账户建立起来。
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值得注意的是，住建部并未明确每个城市具体试点了哪些制度。8月27日，广州市住建局回应，广州市未纳入房屋养老金试点城市范围，广州试点的是房屋保险制度。

* |( E4 g  m9 e" q: w4 x记者梳理发现，这三项制度中，已经有城市在探索，并发布了相应文件。同时，不同城市，试点的内容并不一样，有的侧重于房屋体检，有的是房屋养老金，有的是房屋保险。试点也不是在全市范围，而是先选定某个区来推进。
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22个试点城市的选择有哪些考虑？哪些城市已经出台了试点方案或文件？在房屋体检、保险和养老金上有哪些探索？对此，南都记者通过梳理各地政府材料和采访专家进行解读。 这是6月30日在四川省乐山市市中区海棠街道拍摄的一处改造后的老旧小区。近年来，四川省乐山市加快推进全市城镇老旧小区改造，对市中区等地的老旧小区开展屋面拆除整治、外立面改造、防水保温、地面雨污分流及道路整治等工作试点城市选择有什么考虑？

专家：存量房多的大城市，改造需求大、筹资能力较强

- ^, M8 u1 U) |: m% |: f22个试点城市都有哪些？有媒体报道，目前，上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡22个城市正陆续开展试点。官方并未发布详细的试点城市名单（除了提及上海）。对于这份网传名单，上海易居房地产研究院副院长严跃进向南都记者表示，“名单可信度是很高的，因为它基本上符合试点思路，尤其是此前老旧小区改造对于城市的选择，主要是超大城市、特大城市，或者说一线城市跟新一线城市率先试点。”

试点城市有哪些考虑或者特点？严跃进向南都记者分析了背后的逻辑。从市场面来说，挑选存量房比重较高的城市，越大的城市，存量房的比重越高。从需求来讲，这些地方的老城、城中村、棚户区、老公房等老旧小区比较多，老百姓改造的需求诉求也很高。
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! I' l' K1 i* q/ w从资金状况来看，严跃进认为，这些城市有比较好的资金能力，包括筹资能力、资金管理能力，基础设施建设也比较好，包括房屋养老金制度的搭建等，因此具备有比较好的基础，有先天的优势。此外，在房屋检测方面，这些大城市应用新技术也会更容易。

“其实是哪些城市，并不是问题的核心，因为全国都要做的。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对南都记者表示，试点的城市，不同规模的城市、东西南北的城市都覆盖了。“22个城市，有的城市在试点房屋体检，有的在试点房屋保险，有的是在试点房屋养老金的筹集，内容并不一样。试点也主要是希望各地探索出可行的路径，为全国建立三项制度提供经验。” 谈家桥城市更新项目建设工地（无人机照片）。上海市静安区谈家桥城市更新项目总建筑面积为5.39万平方米，在拆除原有老旧小区基础上新建多层、高层住宅小区房屋养老金制度：

上海今年先行在浦东等区开展试点，烟台明确谁出钱

4 o  k2 U+ \4 Y! T# C; _0 b那么，哪些城市在建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度方面有了具体进展？试点城市有哪些具体做法？
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以此次住建部提到的上海为例，8月20日，上海市委副书记、市长龚正代表市政府报告2024年上半年全市经济社会发展情况和下半年工作总体考虑时表示，截至去年底，全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施三项制度。一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。“我们考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。”龚正说。

6 P6 E( b3 y3 x% x* m! F! N当前，对于房屋养老金，外界关注的焦点之一是“谁出钱”。对这个问题，山东烟台进行了明确。据人民日报海外版，今年初，山东省烟台市住房和城乡建设局发布《关于加强城市住宅全生命周期管理工作的意见》，提出探索引入城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险三项制度。其中明确，城市住宅养老金是指探索通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集资金，用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等，由公共账户和个人账户组成，共同构成房屋全生命周期管理的资金保障体系。 广州市白云区同和街城中村。
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房屋保险制度：
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广州房屋保险试点已启动，杭州签订全国首张保单
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/ m+ p* f3 V6 W1 ]三项制度试点城市中，广州也备受关注。8月27日，广州市住建局回应，根据住建部有关工作部署，广州市未纳入房屋养老金试点城市范围，广州试点的是房屋保险制度。
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) Y" R/ D$ N- B- K8 V+ k今年初，广州市住建局印发了《广州市城镇房屋安全保险制度实施方案》，提出在部分条件成熟的范围内率先试点，借助保险的市场化作用，为房屋使用安全责任人提供巡查、检测、监测、赔付服务，降低房屋安全风险，减轻政府管理压力，建立健全城镇房屋全生命周期安全管理长效机制。
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对于新建房屋的保险，广州已印发《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法》《广州市住宅工程质量潜在缺陷保险管理暂行办法实施细则》做出规定；对于既有房屋，《方案》鼓励房屋使用安全责任人自行为房屋投保；鼓励经济联合社为村集体物业及村民房屋投保；鼓励小区业主委员会、物业管理委员会积极筹措资金为本小区房屋购买保险；鼓励建筑玻璃幕墙相关维护责任主体投保建筑玻璃幕墙的相关商业保险。

广州的《方案》明确了工作目标，在启动阶段（2023年12月-2024年3月），房屋安全保险制度框架初步建立，试点工作启动实施；在实施阶段（2024年3月-2025年9月），各单位按照试点方案有序开展工作，及时总结阶段性经验，共同研究解决问题，督促和推进试点工作；在总结阶段（2025年9月-2025年12月），各单位总结试点工作的成熟做法和先进经验，房屋安全保险制度进一步完善，在全市范围内稳步推进。
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今年4月，广州也公布了全市房屋保险试点的最新情况。截至2024年3月底，广州建筑工程质量潜在缺陷保险市场规模位居全国第二，累计投保项目达到159个，投保建筑面积达到3388万平方米，提供风险保障金额超过1150亿元。

! ]* @3 e5 D& g8 j8 J  C* i杭州的试点情况也备受关注。今年4月，浙江省住建厅官网刊登文章指出，2023年9月，住建部在宁波召开城镇房屋安全管理三项制度（体检、保险、养老金等）试点工作现场会，明确杭州市作为住宅工程质量保险的8个试点城市之一。杭州市建委引入事前风险防范、事中风险管理和事后风险补偿相结合的住宅工程质量保险机制。通过住宅工程质量保险，开展质量风险交底，加强过程质量管控，引入保险理赔维修，业主在发现房屋质量问题后，向保险公司报案，获得高效理赔维修服务，从而缓解各方纠纷，维护业主权益和社会稳定。

2023年12月27日，《杭州市住宅工程质量潜在缺陷保险试点实施办法》正式印发，这也是落实住建部“三项制度”以来全国首个质量保险政策文件。当天，临平区临平政储出〔2022〕7号地块项目便签订了杭州市住宅工程质量保险首张保单，同时也是落实住建部“三项制度”以来的全国首张保单。
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该文章指出，杭州2019年在全市开展住宅全装修质量保险试点工作，累计投保住宅全装修质量保险项目77个，保障建筑面积约510万方。自实施住宅全装修质量保险以来，室内装饰装修涉及到的信访数量同比降低约30%，“成效显著”。

在给房屋上保险方面，山东济宁也积累了一些经验。据建筑杂志社去年8月报道，自2022年住房和城乡建设部部署开展自建房安全专项整治工作以来，山东省住建厅选取济宁市、青岛市、威海市等作为试点地区，探索实践房屋养老金、体检和保险制度。
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例如，济宁市的邹城市住建局率先通过“政府指导、财政出资”的方式，探索推行“商业保险+抽查巡检+技术服务”的自建房质量安全责任保险模式，为全市范围内所有城乡居民自建房全部购买了商业保险。
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5 ?4 U% E2 B& E. I: u/ s: P& l' c邹城的做法属于“政府购买服务，市场提供保障”。该报道指出，自建房质量安全责任保险由政府买单，邹城市政府财政出资320万元，覆盖邹城市约25万户自建房居民的62.2万栋自建房，包括人身伤亡（含第三者）15万/人·年、财产损失（含毗邻房屋）20万/户·年，为邹城市的居民提供了“实实在在”的房屋安全保障。 8月24日，在升级改造后的沧州渤海新区黄骅市骅东小区，车辆通过自动识别系统出入小区房屋体检制度：

青岛力争在今年底前建立起完善的房屋定期体检制度
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$ `0 |1 T, R: Z0 |0 n' @. [3 h房屋体检、养老金、保险三项制度相互联系、互为衔接，其中，给房屋做体检是第一步，以发现问题和房屋潜在的风险隐患。

在江苏南通，据南通住建局官网8月13日消息，近日，南通市城镇房屋定期体检制度试点方案获批，试点工作即将全面开展。根据试点方案，南通市将开展政策研究，制定城镇房屋定期体检实施办法和城镇房屋定期体检技术导则，推进长效机制建设；开展信息化建设，依托全国第一次自然灾害综合风险普查数据成果和底图，建设房屋体检信息管理系统，提高房屋安全管理信息化水平等。
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/ s) \2 A: C' w- p* B山东青岛已提出建立房屋定期体检制度。去年9月，青岛市住建局印发《青岛市房屋定期体检制度试点工作要点》，提出建立房屋定期排查、精准诊断、分类整治等九项长效机制。其中，要求自查、巡检双到位，房屋状况按时检查；以老旧、危房为重点，要求专业人员定期查：当房屋超过设计使用年限三分之二时，应至少每5年进行1次专业检查；超过30年且无设计使用年限的经营性自建房应至少每3年进行1次专业检查。对鉴定为C、D级且实施加固处理后的房屋，至少每2年进行1次专业检查。

青岛市住建局表示，将坚持边试点创新、边解决问题，力争在2024年年底前建立起完善的房屋定期体检制度，保障房屋使用安全。
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