6场诉讼4次改判 “盛泽商铺”产权14年之争

雨荷

6场诉讼4次改判 “盛泽商铺”产权14年之争

    收到第二份再审判决书的那一天，金彩华再也抑制不住内心的悲伤，痛哭了一场。
) \! v" x# e& t. M% X    如果没有认识谢时顺，如果没有那次冲动的房产投资，温州女商人金彩华的人生将会是另一副模样。或许她不会与江苏省苏州市吴江区盛泽镇产生什么交集，更不会为了一套房子数十次往返盛泽，最终却一无所有。
2 D/ O3 C& o# P7 c) o, C0 d4 _　　2004年，金彩华在谢时顺的鼓动下，按揭贷款购置了一套由苏州顺利房地产开发有限公司（简称顺利公司）开发的复式商铺，却一直没能办理登记过户。直到2013年，金彩华才发现商铺早已被登记在开发商顺利公司名下，并用于高额抵押贷款。
$ [) k1 _5 |" ]! G# i  Q    随后，金彩华将顺利公司诉至法庭，涉案商铺却在一审开庭之后被买卖过户给了他人。
0 h# I) d: V! X' l3 e; }    之后的5年时间里，6场诉讼，历经4次改判，房产所有权在金彩华与买家之间往返。最终，江苏高院两次再审改判房屋产权归另一个买家、金彩华与顺利公司的房屋买卖合同无法履行。　
    在经历了失而复得和得而复失之后，金彩华终究还是没有得到房屋的产权。
    另一方面，顺利公司因不能清偿到期债务已经开始进行破产清算，而涉案的顺利公司总经理谢时顺自去年10月份前往新疆后就再无音讯。　
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　　一场失败的投资

    21世纪伊始，长三角经济带迅速崛起，部分企业家将投资的目光聚焦在长三角内一些尚未开发的小镇上，盛泽就是其中之一。　
' _+ n- \2 b8 {# [    盛泽镇位于江苏省的最南端，地处长江三角洲和太湖地区的中心地带，距离苏州、上海和杭州都不到100公里。长期在吴江经商的谢时顺将自己的投资重点转向了盛泽。2003年，他创办了苏州顺利公司，主要经营盛泽地区的房地产销售项目。
    第一次听到谢时顺憧憬的“盛泽明天”之后，金彩华就动心了。一向对投资十分保守的她，做了一个大胆的决定，将自己全部积蓄作为赌注压在了这座苏南小镇上。
8 V$ }% ?8 z& H    2004年2月，金彩华向顺利公司交付了7万元购房预付款，同年8月24日，双方签订了商品房买卖合同，金彩华购买了位于苏州吴江区盛泽镇东方花园小区的一套255平方米的复式商铺。双方约定，2005年1月28日前交房。
# z9 @. ?1 O' V( _    签订合同当日，金彩华支付了首付65万余元，并在银行办理了8年的按揭贷款，全部房款143万余元都已支付给了顺利公司。
    2004年金彩华购买盛泽房产的价格是6888/㎡，而同期北京的商品房均价只有4500/㎡。2018年7月中旬，盛泽本地一家房产中介的销售人员告诉民主与法制社记者，东方花园商铺出售的平均标价不足12000/㎡，还有议价空间，而14年后的北京房价已经比当年增长了10倍以上。
    房价增速的缓慢并不是金彩华投资失败的最主要原因，2004年交付房款后的10年里，金彩华都没能拿到该房屋的产权证和土地使用权证。随后，该商铺又进入了长达5年的诉讼期。
) {& A9 ^+ ^3 n$ W    “因为和谢时顺都是温州人，有一种天然的信任感，认为他不会骗我。”金彩华告诉民主与法制社记者，约定交房日期过了，她先后到盛泽找过谢时顺几十次，要求办理产权证和土地使用权证，“每次谢时顺都以各种理由搪塞，说产权证目前办不下来，等能办理的时候一定及时办理。”
     然而，2008年10月28日，顺利公司却将商铺所有权和土地使用权均登记在自己名下。
+ }9 c; O1 q* f2 @0 L. H     2012年9月1日，吴江市正式变更为苏州市吴江区。当月，金彩华也还清了盛泽商铺的全部贷款。直到这时，金彩华仍相信自己很快就会拿到盛泽商铺的产权证。
    然而，又一年过去了，谢时顺依然用同样的借口搪塞金彩华。直到2013年中旬，金彩华来到吴江区房产管理处查询，方知这套房产已经登记在顺利公司名下，并且进行了高额抵押贷款。
    如梦初醒的金彩华一纸诉状，将顺利公司和谢时顺告上法庭。
6 ]* b. z3 t8 W; z0 U    对此，谢时顺在法庭上辩称，金彩华购买商铺之后不久，便以商铺为抵押向朋友吴荣元借款55万元。2006年1月29日，未收到全部还款的吴荣元便向谢时顺借款55万元，借期6个月，并以金彩华借条中的抵押商铺作为抵押。同年12月28日，吴荣元、谢时顺与顺利公司签订协议，约定将商铺抵偿给顺利公司，55万元借款的债权债务结清。
) L) S6 q7 I3 a    但上述过程都没有金彩华的参与，金彩华也表示对此毫不知情。

　　一审开庭后涉案商铺被过户

    就在吴江区法院审理房产纠纷案件的过程中，涉案商铺却被顺利公司以抵债形式出售了。

    2013年9月26日，苏州市吴江区人民法院（简称吴江区法院）对金彩华诉顺利公司房产纠纷进行立案。与此同时，顺利公司也在紧锣密鼓地筹划着对涉案房产进行抵押与买卖。
3 L* w; P, m; d' c     立案前三个月，顺利公司向第三人徐志明借款500万元，借期1年。立案后半个月，顺利公司便以商铺的所有权和土地使用权进行高额抵押。
7 }0 D9 @5 l8 h2 z! B     2014年2月，在房产纠纷一审第二次开庭前后，徐志明提出要顺利公司提前还款，双方就500万元借款归还达成一致意见：顺利公司归还260万元借款，并将商铺以买卖形式抵给徐志明的女儿徐佳、沈飞夫妇。同年2月27日，顺利公司与徐佳、沈飞夫妇签订商品房买卖合同，将商铺转让。
6 L5 x0 o7 ?, y* z& Z6 [    2014年3月19日，房产纠纷一审第三次开庭。5天后，商铺过户登记给徐佳、沈飞夫妇。
! W9 o; _* K" w6 r) u2 d    2014年9月15日，吴江区法院一审判决认定，金彩华与顺利公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效，金彩华按约向顺利公司支付全部房产价款后，顺利公司理应及时履行交房与协助办证的义务。但顺利公司在房屋竣工验收后，不但未按合同约定通知金彩华交房，而且以其与第三人吴荣元、谢时顺之间的债权债务关系，在未经金彩华同意的情况下，以第三人的无权处分行为，擅自将房屋登记于顺利公司名下后，又将该房产抵给他人，严重违背了诚实信用的原则。
    法院建议金彩华采取请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失等救济手段，但对她要求继续履行合同过户房产的诉求不予支持。

　　6场诉讼4次改判

    由于在此案审理期间，涉案房产被以抵债形式进行了买卖，金彩华认为顺利公司与房产买受人徐佳、沈飞夫妇恶意串通，随后将双方告上法庭，要求撤销房产过户。
    2015年7月16日，吴江区法院下达撤销过户诉讼的一审判决。判决指出，由于金彩华举证不足，不能证明徐佳与顺利公司的商品房买卖存在恶意串通，认定徐佳、沈飞夫妇获得商铺为善意取得，驳回金彩华撤销合同的请求。
    金彩华的两场官司均以失败告终，随后她上诉到苏州市中级人民法院（简称苏州中院）。
; ^5 _0 i; x6 y1 p1 p    2016年1月5日，苏州中院对吴江区法院关于撤销过户诉讼的一审判决进行了改判。苏州中院认定徐佳、沈飞夫妇购买盛泽商铺不符合以物抵债形式，不存在徐佳支付房款、顺利公司交付房产的买卖合同真实意思表示，买卖合同不成立，将房产恢复至顺利公司名下。
    随后的2月29日，苏州中院终审认定，顺利房产应当履行合同，将商铺过户给金彩华，并支付违约金。
    二审判决之后不久，金彩华拿到了期盼12年的房屋产权证。她本以为，房产纠纷至此应该画上圆满句号了，然而在一年后，江苏高院先后发出两个再审裁定，认为苏州中院判决有误，并先后于2018年1月和6月再审改判，撤销苏州中院的两个判决，维持吴江区法院一审的两个判决。
% D4 w/ S' f; S# h7 y3 f    6场诉讼，4次改判，围绕的核心事实在三级法院都有不同的认定。
    苏州中院认定顺利公司与徐佳、沈飞夫妇的房产买卖不成立，于是房产回到顺利公司名下，自然也就具备了继续履行金彩华购房合同的前提条件，于是苏州中院二审判定金彩华购房合同继续履行，商铺过户给金彩华。
    而吴江区法院与江苏高院则认为，顺利公司隐瞒房产买卖、处于诉讼状态等情况，将房产卖给徐佳、沈飞夫妇，后者取得房产主观是善意的，客观上支付了合理对价，并完成了物权变动，不能认定房产买卖无效。由于房屋产权已经不在顺利公司，所以金彩华向顺利公司购房的合同也就无法履行了。

　　产权迷局难了

    2017年7月10日，吴江区法院作出民事裁定，因顺利公司不能清偿到期债务，顺利公司进行破产清算审查。
    截至2018年7月中旬，记者在国家企业信用信息公示系统中查询到，顺利公司目前处于存续状态，已经被工商部门列入异常经营名录，法定代表人仍然是谢时顺。
  H$ m7 N$ ~7 a. |$ g( \    与此同时，江苏辰海律师事务所作为顺利公司的破产清算管理人，在8月9日贴出破产清算公告，继续拍卖顺利公司名下财产用于清偿债务。
( p' J3 M7 N( I# u    距离再审判决下达已经两月有余，刚刚到手不到两年的商铺，又将面临着再次易主。目前，金彩华还没有收到要将房产过户给徐佳、沈飞夫妇的通知，但她知道这一天已经快了。
4 u% c, y% ?2 z' Z5 P5 `; ?    尽管此前的2018年3月9日，金彩华就江苏高院再审判决向江苏省检察院进行了申诉，江苏省检察院也作出了民事监督案件受理决定，但近半年过去了，金彩华仍然没有收到进一步的消息。(来源：民主与法制网)
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