1.项目所在地河北固安县祖家场村。
2.京韵花园项目所在地航拍图。
3.祖家场村口贴有《延长安置时限通知书》。
4.位于大兴区嘉悦广场6号楼602房间内的京韵花园项目销售处，看房人络绎不绝。近日，在北京大兴嘉悦广场6号楼602房内，前来看房的购房者络绎不绝。房内的楼盘模型是河北固安县城的京韵家园项目，紧邻未来的北京新国际机场，每平米1.1万元的价格低于当地房市均价数千元。在北京房价飞涨的当下，该项目吸引了众多购房者。销售人员称，目前该小区已有300多套房产被认购，他们已收到五六千万元资金。
但京华时报记者调查发现，该项目现场至今无拆迁迹象，开发主体河北祥马房地产开发有限公司（以下简称祥马公司）至今未交土地出让金，没有房地产预售许可证件，祥马公司内部也存在纠纷，法院尚未宣判。祥马公司法人代表称自己对认购一事不知情，他们与认购出卖人廊坊泰鼎房地产开发有限公司（以下简称泰鼎公司）没有任何资金往来。
记者致电固安县房管局，对方让记者联系该局执法一队，但后者电话始终无人接听。
举报
低于市场价数千元预售
京华时报记者近日接到多位市民举报，称有人在大兴嘉悦广场销售河北固安名叫京韵花园的楼盘，房价每平米1.1万元，但项目所在地至今没有拆迁迹象，“这个价格比市场价低好几千，我们担心被骗”。
8月22日，北京市民晨宇（化名）路过丰台区榴乡桥时，一名男子塞给他一张楼盘宣传单，上面如此描述京韵花园：“城中心·学区房·璀璨绽放，空港核心·机场高速直达”，并称该项目“距北京新国际机场仅6公里，机场高速2018年通车”。更吸引晨宇的是宣传单左下角的“惊爆1.1万”几个字，“这个价格非常便宜了，比市场价便宜好几千”。
两天后，晨宇拨打了宣传单上的联系人电话，并按对方提供的地址来到石榴中心12层看楼盘。“说这个楼盘很便宜，离学校、商场、医院都很近，当时跟我说预售”。
经过两天的考虑，8月26日，晨宇交了3.5万元，拿到一张《购房团优惠告知》，上面写着“本人于2016年8月26日，自愿参加此优惠购房团活动购买房源，并独享团购优惠3.5万元”，经办人一方盖的是北京房东房地产经纪有限公司合同专用章。“当时去买房的人不少，很多都是销售人员带过去的”，晨宇称，“先交3.5万元（抵7万元）排卡，开盘之后再交15万，当时让我交的时候我没在北京，这两天又说交不了了，开发商正在处理拆迁的事，让我继续等”。
晨宇交这3.5万元当天，该项目的认购办理地点转移到了大兴嘉悦广场6号楼。
另一位购房者刘茜（化名）则是通过微信朋友圈看到的京韵花园项目。她联系了销售人员后，来到嘉悦广场6号楼，听完销售人员的介绍后认购一套房子，交了3.5万元排卡后，又交了15万元，与出卖人泰鼎公司签订了《商品房认购书（保证金）》。
该认购书约定，“出卖人承诺该项目于2017年7月1日正式办理网签，在2018年12月31日前房屋正式交付使用，在未正式网签合同前为已认购房号的客户免费更名一次。”出卖人承诺，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债务债权纠纷的，“由出卖人承担全部经济及法律责任并双倍赔偿认购客户已付房款”。
晨宇未到项目所在地现场查看过，“挺便宜的，他们说得挺好的，觉得没问题，就没去看过”。刘茜也没去现场看过，“其实我也不太清楚这个项目到底有多真实可靠，但他们毕竟都到市场上卖房了，还能有假？”
另有一名购房者陈威（化名）在听了售楼人员的介绍后，亲自赶往位于固安的该项目现场查看，但他发现当地丝毫没有拆迁迹象，村民正常生活，他开始怀疑该项目到底能否按时交房，遂向京华时报记者提供该线索。
调查
称20天认购了300余套
9月10日上午，京华时报记者以购房者身份来到北京大兴嘉悦广场6号楼6层602室，该房间即是刘茜签京韵花园认购书的地方，门外没有任何招牌，进门之后是一个前台，多名二三十岁的销售人员站在这里。再往里走的一间数十平米的房间内，桌上摆满了楼盘模型，左下角写着“京韵花园”，多名销售人员正向购房者介绍楼盘。
见记者进来，一名销售人员随即跟上前，问记者来之前有没有给他们打电话、是不是第一次来。他介绍，“京韵花园”楼盘位于祖家场村，属固安核心区域，“往北80米就是新中街，是固安县的主要街道，名气特别大，西北角这边是固安第四小学，四小往西200米就是苏宁易购，离固安的核心区也就400米左右”。他称，小区建筑面积约30万平方米，紧邻北京新国际机场。
该销售人员称，京韵花园是开发商泰鼎公司做的第一个项目，项目所在地目前仍在拆迁，现场只有二三十户住家，其余全是空地，“公司打算10月份开始作围挡，12月份左右动工，预计2017年开春整体打地基，房子一周建一层，从打地基到建好也就半年，所有的都在运行，2018年底前交房”。
楼盘模型显示，京韵花园项目共有17栋楼，楼层在11层到28层不等。销售人员介绍，他们在今年8月21日开始卖9号楼，9月3日开盘卖1号楼、5号楼、7号楼，“每平米价格在1.1万到1.2万之间，基本上都没有超过1.15万的，因为目前所有的程序还在筹划之中，所以每平比目前的市场价格低4000元左右”。
该销售人员否认他们是预售，称只是认购。他称，目前1号楼、5号楼、7号楼、9号楼基本均已被认购完，“已经认购了300多套房子，差不多五六千万已经到手了”。
无商品房销售所需五证
记者表示担心交了钱之后交房有无保障时，销售人员称，“我们都有凭证，你交了钱有收据，我们公司给你盖章，在北京周边你不用担心房子建不起来”。
他向记者介绍的认购程序与晨宇、刘茜所说的程序一样，先交3.5万元排卡，算是团购优惠，能抵7万元，房子开盘时再交15万元，“比如一套房子价值100万，3.5万抵7万，首付是剩余93万的30%，在2017年7月份之前把首付（除去15万）补齐，不补齐也可以免费更名一次，你如果把这个名额卖了，每平米高于1.1万元的钱都是你的”。
“价钱是很诱人的，你不买有其他人买”，前述销售人员明确对记者表示，该项目目前没有商品房销售所需五证中的任何证件，“我可以直接告诉你没有，现在还正在办，开发公司既然说卖了，他就有信心把这块地拿下来。这么核心的位置，我们能拿到，我们肯定是有关系的，即使这房子建不起来了，后期还有政府去接手，这不是一户两户，涉及到几百户、几千万资金”。
项目所在地无拆迁迹象
随后，记者来到位于河北固安县城的祖家场村。与前述销售人员描述不同的是，此处没有任何拆迁迹象，村民仍在正常生活。记者随机走访了多位村民，他们均称，多年前听说过有人要开发，但近几年没动静了。
祖家场村村主任祖东河介绍，该村在2011年前后被列为城中村改造项目，当时政府确定的开发商是孙凤元的吉顺公司，“一共涉及127户村民，孙凤元签了89户，后来就没了动静，到现在也没听说什么时候要拆”。
一位房地产开发商向记者介绍，一般情况下，开发商收了项目所在地拆迁户的房产证、签完补偿协议后，才能拆迁房子，在项目所在地通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地（简称五通一平）之后，拿着拆迁户的房产证及五通一平的测绘证明材料交到当地国土局，国土局再交到国土资源厅，走完招拍挂的流程、交完土地使用权出让金后，国土部门才会给开发商颁发《国有土地使用证》，之后才有可能获取《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》，最终才有可能获取《商品房预售许可证》。
2016年8月17日，廊坊市政府发布的《关于进一步规范廊坊市市区房地产市场秩序的通告》也规定，商品房预售必须具备五证。房地产开发企业在未取得《商品房预售许可证》之前，不得发布项目宣传广告，严禁以预售房屋的方式进行非法集资，严禁以认购、预定、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
9月12日中午，记者致电该项目开发主体祥马公司现任法定代表人沈华昌，对方称，他此前并不知道有人在认购京韵花园的房子，“你给我打电话我才知道，我们和泰鼎公司没有一分钱的往来。那块地1.96亿元的土地出让金还没交呢，规划许可证都没有下来，怎么可能认购呢？”他称自己没有泰鼎公司的联系方式。
9月12日下午，京华时报记者联系固安县房管局，表达采访意图后，对方让记者联系该局执法一队，但执法一队电话始终无人接听。
纠纷
开发公司内部因股权打官司
在祖家场村口，贴着一张落款时间为今年7月18日的《关于祖家场村城中村改造项目延长安置时限通知书》，落款单位为固安县旧城改造工作领导小组办公室，称因该项目前期签约协商工作进展缓慢，延误了安置时限，开发主体祥马公司向旧城改造办公室提出申请延长开发安置时限，经该办公室研究决定，同意将开发安置时限延长至2016年12月31日。据此，记者多方了解后获悉，该地块目前存在开发主体纠纷。
据祥马公司前法定代表人孙凤元介绍，他此前在北京做房地产开发，2011年前后听说祖家场村项目后联系了当地政府，提交一系列手续后，最终以祥马公司的名义获得开发主体资格。从2011年至2015年初，孙凤元与该项目涉及的89户村民签订拆迁协议，“房产证已经收了，每户补偿20万元，支付了1780万元”。
但到了2015年年初，祥马公司资金链出现问题。当年7月，曾与孙凤元合作过的一位朋友沈华昌找到孙凤元，称可以帮祥马公司融资，孙凤元当时也需要资金，就同意了，“当时类似于聘用他帮我们融资，融资之后再给他一定的报酬”。祥马公司出具的一份《授权书》显示，该公司授权沈华昌为该公司《京韵花园》工程筹集资金特命全权代表，由其组建团队筹集资金全部打入该公司账户，利息和费用由该公司承担，落款时间为2015年9月18日。
孙凤元称，沈华昌不久后又找到孙凤元，称自己已找到投资者，对方愿投资1.8亿元，但该投资者只愿意把资金投给沈华昌，因此，须将祥马公司的法人代表资格变更为沈华昌，并将祥马公司90%的股权作抵押。孙凤元为尽快继续推行项目，同意了沈华昌的要求。
2015年10月9日，孙凤元与沈华昌签署的《协议书》显示，孙凤元将祥马公司在祖家场项目全部财产的95%，以及祥马公司95%的股权转让给沈华昌，转让费的给付方式是先行支付定金800万元，在祖家场项目完工后一次性支付给甲方。协议约定孙凤元在该协议及股权转让签订后，祥马公司实际经营权由沈华昌及其他股东享有。
孙凤元给记者出具的《协议书》后面还附有一份《说明》，称前述协议书只作为在政府办理祖家场项目手续所用，不作为说明人主张权利的依据。孙凤元称，他和沈华昌是多年的朋友，“协议上写的800万也没给我，当时想着如果他融不到资，还能再变更回来，没想到后来会出问题”。
工商信息显示，2015年10月19日，祥马公司法定代表人由孙凤元变更为沈华昌，股权由孙凤元出资800万元、李杨（祥马公司项目经理）出资200万元变更为沈华昌出资950万元、李杨出资50万元。2015年12月29日，注册资本（金）由1000万元变更为5000万元，李杨出资250万元，沈华昌出资4750万元。
孙凤元称，法人代表及股权变更后，他问沈华昌之前承诺的资金何时到账，“沈华昌当时说放款方有问题了，我开始怀疑这是个圈套，就要求沈华昌将股权变更过来，他答应次日一早到石家庄将股权变更过来”。但此后，沈华昌就再没出现，电话也不接。
对于孙凤元所称祥马公司的法人代表资格、股权转让原因等问题，记者再联系沈华昌时，对方又称自己是老板的司机，老板不在，要等老板回来之后跟老板问清楚才能回复，“不知道老板什么时候回来”。
今年1月28日，石家庄新华区法院受理了孙凤元及李杨起诉沈华昌的股权纠纷案，此案于7月6日开庭，至今尚未宣判。
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