多名专家表示，此番上涨功劳主要在于“双降”，而非千呼万唤始出来的公积金贴息政策。公积金新政究竟作用如何，最快也要到年底才能显现。
“金九银十”结束了。
这个传统楼市旺季夹在两次“双降”之间。在经济下行态势下，今年央行频出大招，5次降息降准使商贷利率跌至最低点，“330”新政更是献出利好政策套餐。广州方面同样注入多剂强心针，从增城从化撤市设区、萝岗并入黄埔、南沙自贸区挂牌，到前两天开始正式实施的公积金贴息政策及额度提高，政策热度居高不下。“补药”多管齐下，让今年广州“金九银十”成色颇有看点。
网易房产监控阳光家缘数据显示，“金九银十”期间，广州一手楼市场共成交15980套，同比去年暴涨三成，均价14579元/平方米，10月成交情况虽比9月略高，但优势并不明显。价格方面，今年“金九银十”成交均价与去年几乎一致，略跌不足1%——很明显，赶在“金九”前出台第四轮双降对敦促购房者出手作用不小。
但从10月底实施第五次“双降”及广州公积金新政至今，楼市仅有小幅上涨，反应并不似想象中热烈。更有多名专家表示，此番上涨功劳主要在于“双降”，而非千呼万唤始出来的公积金贴息政策。公积金新政究竟作用如何，最快也要到年底才能显现。
新房成交暴涨三成外围五郊区唱主角
与2014年低迷的“金九银十”相比，今年“金九银十”开局虽不尽如人意，中后期却显著发力，整体情况明显好于2014年。
据网易房产数据中心统计，2015年“金九银十”两个月，广州一手住宅网签15980套，全市均价14579元/平方米，与去年同期相比，成交暴涨30.75%，均价几乎不变，仅微跌0.7%。其中，10月一手楼网签均价14062元/平方米，创下20个月以来新低。
经过撤市设区、黄埔萝岗合并、南沙自贸区挂牌等行政区划变化，今年广州外围五郊区是“金九银十”的绝对主角，网签11030套，占全市总成交量的69%，比去年上涨7%。10月，五郊区成交套数占比全市73%，达到今年峰值。
从各区情况来看，增城、南沙、花都位居成交量前三位，分别成交3463、2446、2032套，其中，增城和花都同比涨幅最高，比去年“金九银十”整整翻了一倍，南沙成交量同比也上升了54%。
“秋收”背后是一群摩拳擦掌的开发商。据统计，今年“金九银十”期间广州约有99个盘推新，与去年同期的96盘相比略有增长，延续了“以价换量”的格局。
值得注意的是，今年更应称之为“金十银九”，10月楼市成色明显优于9月，由于楼盘抢跑、阅兵小长假、广州接连暴雨等影响，加之公积金新政尚未落地，9月开局平淡，实际入市项目略少于预期，直至月底最后一周才临尾发力，推新超过20个。翘尾狂奔的节奏使10月的成交表现有所上扬，即使受到国庆黄金周影响，10月广州一手住宅网签成交量也比9月略高，同比去年10月则上涨5.6%。
个盘方面，“金九银十”成交量最高的10个项目有9个位于非核心区，其中新黄埔区表现最佳，独占4席；南沙、增城各占2席；从化占1席。老城区中仅荔湾凭借“广钢第一盘”中海花湾壹号上榜。第一第二名被南沙包揽，也是前十名只仅有的2个成交破四百的楼盘，自贸区的吸引力已然彰显。
均价方面仅中海花湾壹号超过3万，另有4盘均价刚刚过万，还有5盘仍维持万元以下水平。
市场对“双降”反应更明显
“金九银十”刚刚从上一轮“双降”中餍足，下一轮利好立即接棒。
10月24日，央行宣布降息0.25%、降准0.5%，这已是年内第5次降息降准，5年期贷款利率仅为4.9%，创下十年来最低水平，而公积金贷款利率3.25%早已处于最低点，与2010年11月的存准率水平相当。同日，广州公积金中心送出三重优惠组合——执行贷款贴息新政、放开异地贷款、将公积金贷款最高额度提高至100万元。
新政公布的第一个周末，广州楼市迎来一波小爆发。招商金山谷、江畔雅苑、南沙湾东苑、科城山庄峻森园、佳兆业城市广场、保利西悦湾等6个项目推售新货，整体去化率达到五成至九成。该政策阳光家缘网数据显示，该周末广州网签量连续两天破四百套，升幅明显。截至10月26日，今年广州一手住宅的成交面积和成交金额已全面超越2014年全年成绩。
“成交上涨，双降和公积金新政都有作用，但还是双降的作用更大，范围广、力度大，实实在在降低了购房者的成本。”另有多名专家表示，虽然频繁“双降”导致边际效应递减，但其对楼市刺激作用仍不容忽视。
相比之下，公积金新政由于实施时间相对滞后，市场反应不如“双降”。
竞宇按揭公司公司总经理鄢红胜透露，自公积金新政出炉后，前来咨询者络绎不绝，合富置业与满堂红相关负责人此前也表示，新政后的首个周末咨询量上涨一成。但鄢红胜指出，公积金贴息贷款虽已有人办理，政策整体却仍处于初期，未能在市场上得到完全体现。“公积金新政吸引的都是潜在客户，不想购房的人对政策冷感，不管怎么降息、公积金怎么利好，他都不会买房。但想购房的人遇到利好政策自然会加快出手。”鄢红胜说。
“整体来看，市场对公积金贴息贷款的反应不是很明显。”黄韬表示，随着制度逐步落实、办理流程加快，公积金新政的影响才会逐步显现，“如果运行情况良好，可能11月底到12月就能看到效果。
目前，只有建行广东省分行、中行广东省分行和广州农商银行受理的公积金贴息贷款，但只限申请组合贷款。公积金新政颁布首日，中行广东省分行抢先受理首笔申请。据介绍，贴息贷款的申办流程较简单，一般情况下如资料齐全，审批流程约需13个工作日。而广州市住房公积金管理中心日前明确表示，为了缩短审批时间，已启动公积金贷款流程改造工程，年内有望完成。此外，以后会根据实际业务需要，从只有3家银行逐步扩大范围。
值得一提的是，首套房商贷利率有望降低。9月30日，央行联合银监会，宣布商贷首套首付降至二成五，至今已有月余。据调查，广州部分商业银行对房贷利率进一步“松绑”，首套房贷利率最低回归8.5折。然而，该折扣仅面向优质客户，其他大行首套房利率折扣多在8.7折到9折之间。有业内人士认为，首套房贷款利率可能继续下调。
如今，四季度已拉开序幕，宽松政策下，业内均认为四季度会延续回暖态势。“第四季度一手楼市有望量价齐升，但成交量涨幅会明显大于价格涨幅，成交量可能有10%到15%的增长，价格涨幅只会在1%到3%以内。”黄韬表示。
二手房崛起：成交同比翻倍
满堂红天河北某门店的中介阿宏最近心情甚好——这个“金九银十”，经他手达成的二手成交比去年多了近一倍。
“从8月底那次降息之后，来买二手楼的人就多了。天河北地段好，又有不错的学校，有客户看了几个月，趁金九银十赶快出手了。”阿宏说。
据满堂红链家市场部提供的数据，今年前八个月采用纯公积金作为购房手段的比例只有13%，同比减少6.8个百分点，而纯商贷比例同比大幅增加14.1个百分点，占比超过三成。
据了解，目前广州二套房利率多数执行基准上浮10%，满堂红链家市场部高级经理周峰认为，连续几次的降低存款准备金率，使各个银行对于首套房客户的利率继续给予9折左右的优惠力度，其与公积金利率之间的差距明显缩窄，也是纯商业贷款比例提高的主因。
从成交方面看，政策利好大力拉高了二手成交行情。据统计，9月二手楼成交3842宗二手房，成绩并不理想，但情况在进入10月后有所转变。阳光家缘数据显示，10月1日-28日，广州市（不含南沙、从化）二手住宅中介网签4205宗，排除国庆7天长假的影响，共成交4119宗，环比9月同期上涨21.6%，较2013年10月份增长70.1%，同比2014年10月同期上涨149%。
中原地产研究部分析，二手楼行情大好主要受新一轮双降、公积金贴息贷款执行、贷款额度增高影响。
“在政策以及行业趋势明朗的当下，业主并不会因为政策的利好就非理性要价，而客户也因为贷款利率降低使得购房成本降低，买卖双方达成意愿高，整个市场成交较为理性。”中原研究部客户研究主任熊小洪表示。
就在二手市场已然回暖时，10月29日，国家宣布实施全面放开二孩政策。记者了解到，广州户籍内有107万夫妇符合条件，若加上流动户口，广州有资格申请二胎的夫妇或将超过200万对。
孩子要来了，业内纷纷发声称“三至四房二手楼需求将增加”。
中原地产项目部月评认为，目前生二胎人群年龄段主要集中在30-40岁年龄段，以改善型需求为主，二手物业居住的成熟度、生活配套和教育比一手物业成熟，更能吸引这些改善型买家。长远来看，二手物业的三房、四房户型需求量会增高，短期来看，学位房的业主惜售或提高报价等现象会出现。
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