传播网-传播网门户网站（www.icbw.com.cn） - 传播网!
标题:
房价涨了卖家反悔 预约合同有效吗？
[打印本页]
作者:
fzcbw
时间:
2018-4-19 15:17
标题:
房价涨了卖家反悔 预约合同有效吗？
1 x8 g2 h1 i6 l% H! _
+ g2 {( a/ P( T) a3 K
一年前，谢某以55.5万的价格“预约”了一套130余平方米的二手房，一年后房价上涨，房主冉某反悔了。尽管双方没有签订正式的买卖合同，只有一纸预约合同，但法院依然判令房主冉某继续履行合同。目前，冉某已将房子过户给谢某。
5 \; N7 i- w, e @
( Q& c- h1 G$ N: X' U( V
预约购房：只剩3万尾款，卖家却后悔了
9 ?1 ^9 [' @ L' o4 {
# `/ h @* L2 z+ z* N) n" w, e: T
谢某在和老婆在川大附近一小区看中了一套面积为136.43平方米的二手毛坯房。当时，卖方的房屋所有权证没有办下来，于是谢某和房主冉某商量以“预约合同”的形式将合同签订下来。
5 h# A6 C, Z9 q7 X) A8 x$ E
' m- Z( |0 Q! b0 G: G7 B
2016年8月，谢某与冉某签订了《二手房屋买卖预约合同》，合同对房屋价款、支付方式、交付时间、违约责任等进行了约定。合同签订当天，谢某依照约定向房主冉某支付了购房定金10万。2016年11月，谢某支付了第二笔购房款42.5万。
! `! S! K! G. H6 @$ R
( N5 E# f! p8 ?# J( s) ?
与此同时，冉某于2016年11月向谢某交付了房屋，双方办理了房屋交接手续。一步步手续办下来，已过了大半年，就差过户及付清剩余3万元款项，房子就真正到谢某名下了。
& N, O7 h* t1 _: K, {
8 v% z, O9 b4 r( c- b! I3 |0 h# R
2017年5月9日，该套房屋取得了不动产权证书并登记在冉某名下。谢某督促冉某继续履行合同，但此时，冉某却一拖再拖不再露面。
' p3 i* h4 F" [$ c+ ?
J/ v4 N8 P; Z j
原来，将近一年的时间，冉某发现自己这套房的价格已经涨了差不多一倍，觉得如果以当初协议的价格55.5万卖出去，实在划不来。
8 Z) @* a8 e" V0 L
; U2 O* e6 C0 x1 t7 _( P5 O
法院裁判：预约合同有效 房主协助买家过户
4 J. T) c, N$ d, E* D6 \- D" v% R
( O% @) W7 M% @: `: P' q
冉某认为，自己和谢某签订的是预约合同，便以双方未签订正式的买卖合同等原因不愿继续履行合同。而谢某也着急了，2017年6月一纸诉状将冉某告上了法庭。
4 U7 G9 F! a( B7 R m: n9 O2 V
6 e4 t; Q/ v& n/ G2 A( x
通常，买卖房屋会签订正式的买卖合同，在法律术语上叫“本约”，但在某些特殊情况下，买卖双方仅仅进行“预约”，这样的合同是否有效呢？
& Q ?0 f6 G) o" ?
0 ~ A5 u2 r6 {+ A; @* B+ ?
法院经审理认为，本案原、被告双方签订的《二手房屋买卖预约合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。
3 X7 |# g- U( W8 b' z$ h
* B' U3 \% k# a1 e
本案争议之焦点在于，双方签订的《二手房屋买卖预约合同》属于预约合同还是本约合同。双流法院认为，通常情形下，预约乃约定将来成立一定契约之契约，是相对于本约而言的一类特殊合同，其指向为本约的缔结。有时，相关交易中存在着事实或法律的障碍而暂时不适合签订本约合同，因此需要签订预约合同。法院认为，如果预约合同实际上已具备本约合同之要点的，应视为本约。所以本案案涉二手房预约合同虽名为预约，但实际上已具备了本约的要件，所以应视为本约。据此，双流法院根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，判决冉某应协助原告谢某办理过户登记手续，履行合同义务。
+ t; b. b& ^+ h5 E
! U) m7 n# ?! ~! } X9 P
法律解析：预约合同什么情况下可转换为本约合同？
7 t2 E& M% z7 [9 h) W% e$ g
% o- n5 d+ f8 t1 J* e1 K
本案承办法官表示，预约合同是可以转换成本约合同的。如果在预约合同中载明了本约合同的主要内容，并且一方或双方当事人已经实际履行、当初限制交易不成熟的条件业已消除，即使双方未按预约合同签订本约合同，其预约亦已转化为本约性质，故此可以认定为本约合同。
+ |, j+ g" r2 W. @7 ?% m
本案中，虽然原、被告双方签订的《二手房屋买卖预约合同》名为预约合同，但该《二手房屋买卖预约合同》已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件，该预约合同应当属于本约的性质。
& B$ T" w$ o5 K* d2 p
# K& y& [2 k* t2 r% R" w. h
: ?) S |7 j& h' t
! N& k% R( L0 q+ x) {2 v# K
9 B+ `( Y3 @- @! `
0 e, h* a- O+ `7 ] m
+ e) z8 ]) l0 B" J) W! ^* [6 d" S
# A# R6 a M) r2 X ?/ C
0 ] @1 D9 m2 S* X1 c" z/ R
9 V+ f2 g2 [9 f# G$ P
# p' H1 O/ l+ O3 o" B8 k
欢迎光临 传播网-传播网门户网站（www.icbw.com.cn） - 传播网! (https://icbw.com.cn/)
Powered by Discuz! X3.1