浅议执行程序中对唯一住房的处置问题

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法制传播网讯（王皓丁作  许鹰编）一直以来“唯一住房”被简单地认定为“生活必需”，进入执行程序后对房屋进行查封便以保证生活必需为由终结案件本次执行程序。一方面对于权利人的利益难以实现，另一方面也容易让被执行人滋生侥幸对抗的心理。2015年5月5日最高人民法院施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定打破了壁垒防线，只要能被满足规定中3个条件中任意一条即可以处置。以小房换大房、降低使用房屋的档次、提取5-8年住房租金等方式逐步在为处置唯一住房提供思路和排除阻碍。运行近两年以来，各地纷纷运用多种方式处置了不少的唯一住房，但也暴露出一些问题，诸如规定中“为被执行人所提供房屋”地域、档次如何确定、“五至八年租金”具体如何计算等等，这还需要执行法院在不断的办案过程中积累经验或者依据双方协议、当地惯例、被执行人实际情况等综合考虑，笔者对此拟提出部分拙见。

一、程序启动的前提和态度

（一）应穷尽其他执行措施。执行程序中对被执行人财产查明的方式多种多样，如果被执行人银行存款、债权、经营性转移性收入等等能够履行完毕所有义务的，或者能促使达成协议的，大可不必对唯一住房进行处置，在节约司法资源的同时，能更快捷高效执结案件。

（二）符合条件应当坚决执行。最高法《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的出台，表明了最高法对于唯一住房处置问题的态度，应该认识到人民法院保障的是居住权而不是所有权，能够满足被执行人基本居住的权利即可。在案件执行过程中申请人要求处置的，并能够按照规定首先承担部分义务，便可以进入评估拍卖等处置程序，让“唯一住房”不再是老赖的“避风港”。

（三）保障被执行人及其所扶养家属权利。《规定》中已经明确申请执行人应当按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋的变价款中扣除五至八年的租金，执行法官在处置房产过程中，应当向申请人释名该规定，并督促申请人提供租住房屋或垫付租金给被执行人以保障被执行人的居住权。

二、对具体实施难题的见解

相对于被执行人拥有多个房产的情况而言，对唯一住房的处置主要突显出几个难题：房屋的交付问题、保障住房的提供方式和标准、扣除租金年限的计算等。

（一）被处置房产的交付。交付问题可以说是唯一住房处置的最关键问题，决定处置程序能否顺利进行。申请人该何时租赁房屋供被执行人居住，是在评估启动之前还是在拍卖结束以后？个人认为尽量做到由申请人先提供基本住房供被执行人居住。房屋交由法院控制后再进行评估、拍卖，能避免评估门难进，拍卖房难看的情况出现，更避免拍卖成功后房屋交付难的问题。其次是被执行人拒不搬出的该如何处理，建议首要还是先做沟通工作，在有权利人提供给临时住房或者住房租金的情况下同时明确告知必然会处置房屋的态度施加压力，对阻碍执行行为及时予以拘留处罚。同时告知被执行人在拍卖成交后扣除保障性租金年限的问题上会参考配合程度，不断攻击其心理防线。如若不能做到评估拍卖程序前迁出房屋，之后被执行人不积极交付房屋可参照《规定》给予三个月宽限期，逾期可以做出强制迁出的裁定并按照民事诉讼法第二百五十条执行。

（二）权利人提供保障性住房的问题。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，参照《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，保障性住房的面积标准以《城镇最低收入家属廉租房住房管理办法》所规定的住房面积标准确定。对于保障房屋地域、档次的选择，不应该仅仅限于处置房产的周边（当事人双方达成一致的除外），只要不特别影响被执行人及其所扶养家属工作、学习的地方都可以进行租赁，毕竟法律保护的是居住权，被降低房屋档次的风险应该由被执行人自行承担。

（三）拍卖后扣除保障性租金年限的问题。按照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中要求拍卖价款中要扣除五到八年住房租金的问题，而至于租金“五到八年”的具体选择，就是法院的自由裁量权，首先考虑的就是被执行人的配合程度，被执行人配合的可以多留，不配合的可以少留，这样可以激发被执行人的积极性，运用自由裁量权变被动为主动，改善被执行人不主动搬迁，不配合评估拍卖过程的情况。其次还需要考虑被执行人的劳动能力及收入状况，如果劳动能力不强且收入较低的，可以多留，反之则可以少留。

（四）唯一住房流拍后产生租金的问题。唯一住房的流拍与普通房产处置流拍后一致，这里不再赘述。唯一不同的是申请人不愿以物抵债的，如若已经产生保障性住房租金如何解决。建议应当在程序启动前明确告知申请人应当由其承担租金，如果拍卖流标，又不愿以物抵债的，就拍卖和以物抵债而言，被执行人并无过错，那么申请人就必须承担支付租金的风险。

拍卖唯一住房的问题，是我国法律基于保障申请人权利，避免被执行人侥幸心理产生而做出的规定，其价值目标和期望效果是积极的。法律的实施本就是一个不断汲取经验完善的过程，这就要求我们执法人员在办案过程中还需要不断探索、积累经验，法治才会更加健全。