首套房贷收紧 中小房企生存面临考验

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近期楼市最重磅的消息，就是私募资管备案4号文和首套房贷收紧这两件了。

去年，房地产市场高歌猛进，融资成本低、融资难度低是一大原因。“去年通过集合计划等融资太容易了，所以房地产行业会这么火。融资成本低，相对来说拿地就会容易。4号文等于说从资金端开始遏制，配合限购等，目的就是控制住房价的涨幅。”上海一位券商房地产研究人士表示。

为规避监管要求，个别机构可能通过嵌套投资产品、受让信托受益权、受让资产收（受）益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权，变相投资于热点城市普通住宅项目。对此情形，4号文也作出了暂不予备案的明确说明。

4号文被认为主要从表外资金这一块上了“紧箍咒”，针对的16个热点城市均是房企重点布局的战略性城市，在这些城市房企获得私募资产资金“输血”将大受影响；而首套房贷利率提高再加之放款趋严，有一定的市场风向标意义，购房者若因此陷入观望情绪，则房企销售回款也将面临一定的难度。因此，两端都有所收紧，房企融资渠道备受考验，而去年土地市场的火热导致部分房企拿地激进，一旦周转不力，资金链就会出现问题。业内认为，中小房企的生存状态不容乐观。

房地产行业依然属于重资产行业，从前期拿地到后面的建造，全都受到现金流约束。房地产的一个特点就是需要有土地储备，而融资渠道被遏制，房企拿地受到限制，有可能变相压低地价。

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2016年10月以来，信贷政策环境维持紧缩趋势，包括国庆期间各地密集调控、11月份以来各地限购限贷升级以及12月份中央经济工作会议定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，直到首套房贷收紧、“4号文”出炉，可以看到，多轮调控是有一定的连贯性的。“4号文”规定暂不予备案的热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都16地，这也与银监会去年下发的《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》的调控范围一致。

房地产调控的手段正越来越多样化，限购已不是“一招鲜”，而信贷手段、金融调控则更为有力度。从近期的情况来看，金融调控俨然是“大杀器”。最近地产企业债和再融资在收紧，融资量逐步减少。大的房地产企业能够吸引比较多的资金，中小房企可能就不是那么乐观。从私募资金的安全角度而言，也会有一定的减少。业内人士表示，“控制间接融资、债权融资也是去杠杆的行为。以前是通过融资渠道来实现房地产业的扩张，现在这块被遏制住了。”不少地产分析人士认为今年房地产政策仍将以紧缩为主，房地产销售将延续下行的走势。