卖未成年子女共有房屋 前妻上门阻挠

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■天府早报记者 冯浕

　　成都一男子李某向周某夫妇以市价出售一套房屋，双方签订合同后李某却迟迟不办理房屋过户手续，无奈之下周某夫妇将李某告上法院。原来，该房屋是李某与其未成年女儿李小某共同所有，已经离婚11年的前妻郭某得知后找上门来，以李小某的法定代理人身份主张合同无效，引发纠纷。近日，彭州市人民法院依法审结该案，认定合同有效，判决李某、李小某十日内将房屋转移登记至周某名下。李小某的母亲郭某不服，以李小某的名义提起上诉，近日，成都市中级人民法院依法驳回其上诉，维持原判。案情回顾

　　前妻认为 卖房损害了未成年人利益

　　2006年10月，李某与郭某因感情不合离婚，女儿李小某跟随父亲李某生活。2017年，李某因生意周转困难，欲出售位于彭州市天彭镇的属于自己与女儿按份共有各占50%份额的一套房屋。8月24日，李某经中介公司与周某夫妇协商达成一致，由李某代李小某与周某夫妇签订了《存量房屋买卖合同》，约定周某夫妇以33万余元的价格购买该套房屋，周某应于合同签订当日支付定金2万余元，9月15日前支付首付款8万元，尾款则在李某、李小某取得不动产权证书时支付，并应在十日内协助周某夫妇办理过户手续。

　　合同签订后，周某夫妇如约支付了定金及首付款，李某也向周某夫妇实际交付该房屋，周某夫妇对房屋进行了装修。然而，令周某夫妇没想到的是，李某与李小某取得房屋不动产权证书后却拒绝过户给他们。周某夫妇多次与李某交涉，李某则表示：其前妻郭某作为未成年女儿的监护人坚决不同意卖房行为，无法办理过户手续。无奈之下，周某便将李某父女告上法庭。

　　庭审中，李小某的监护人郭某称，虽然其与前夫李某已经离异，但李小某系未成年人，李某单方面处置其财产，系无权处置，损害了未成年人利益，该合同应为无效合同。

　　案件审理期间，周某夫妇以向法院提存的方式，支付了全部剩余房款。

　　近日，彭州市人民法院依法审结该案。法院经审理后认为：该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行合同义务。因此依据相关法律法规判决：李某、李小某十日内协助周某夫妇办理过户。

　　法官说法

　　买受人无义务 考虑未成年人利益

　　承办此案的法官何倩介绍，本案的争议焦点在于该房屋买卖合同是否有效？那么需要明确两个问题：首先是未成年子女父母意见不统一时，一方是否有权代理子女处分财产？

　　父母为未成年人的法定代理人，虽然李某与郭某离异，但父母与子女间的关系，不因父母离婚而消除，因此李某与郭某均是李小某的监护人，享有法定代理权；法律并未规定父母双方必须共同行使法定代理权，李某单独代理李小某签订合同的行为合法。因此，作为法定代理人的李某有权代理女儿处分其财产。

　　其次，卖房行为是否损害了未成年子女的利益？本案中，没有证据证明该房屋买卖合同损害了李小某的利益；即使该合同损害了未成年人李某的利益，但无证据证明周某夫妇与李某存在恶意串通行为，房屋交易价格没有明显低于市场价格，周某夫妇作为受益第三人，基于对房屋登记机关的登记信息以及监护人行使监护职责的信赖，有理由相信李某的处分行为是合法的。周某夫妇作为买受人，既无义务对出卖人出售房产的目的进行审查，亦无义务考虑未成年人李小某的利益。如果涉案房屋买卖合同已实际损害了李小某的利益，可另案向处分未成年人财产的监护人请求赔偿，但不影响案涉合同的效力。因此，该《房屋买卖合同》应当认定合法有效。