房价涨了卖家反悔 预约合同有效吗？

fzcbw

一年前，谢某以55.5万的价格“预约”了一套130余平方米的二手房，一年后房价上涨，房主冉某反悔了。尽管双方没有签订正式的买卖合同，只有一纸预约合同，但法院依然判令房主冉某继续履行合同。目前，冉某已将房子过户给谢某。
2 l8 ~$ H( \$ f* ?) V# [
+ a* g0 i( F9 |  B5 R) f" z2 ?. w预约购房：只剩3万尾款，卖家却后悔了
$ B' m" ^3 q4 _* \5 c' [
谢某在和老婆在川大附近一小区看中了一套面积为136.43平方米的二手毛坯房。当时，卖方的房屋所有权证没有办下来，于是谢某和房主冉某商量以“预约合同”的形式将合同签订下来。
( ]* D& U( E9 V2 Q, x0 p
2016年8月，谢某与冉某签订了《二手房屋买卖预约合同》，合同对房屋价款、支付方式、交付时间、违约责任等进行了约定。合同签订当天，谢某依照约定向房主冉某支付了购房定金10万。2016年11月，谢某支付了第二笔购房款42.5万。
  M- L' l! j* b/ e- |$ x6 r$ |
& B  A; j, d6 B+ X3 p# W$ i# u与此同时，冉某于2016年11月向谢某交付了房屋，双方办理了房屋交接手续。一步步手续办下来，已过了大半年，就差过户及付清剩余3万元款项，房子就真正到谢某名下了。

2017年5月9日，该套房屋取得了不动产权证书并登记在冉某名下。谢某督促冉某继续履行合同，但此时，冉某却一拖再拖不再露面。

% N& k1 y0 ~& |  t* U2 F4 D4 s原来，将近一年的时间，冉某发现自己这套房的价格已经涨了差不多一倍，觉得如果以当初协议的价格55.5万卖出去，实在划不来。

* \/ G% G8 g& a. O1 y% T法院裁判：预约合同有效 房主协助买家过户
+ f9 s* F7 Y- l: X/ Z- u5 a
8 g1 m5 B: g5 F冉某认为，自己和谢某签订的是预约合同，便以双方未签订正式的买卖合同等原因不愿继续履行合同。而谢某也着急了，2017年6月一纸诉状将冉某告上了法庭。
8 k- e: S. L  D- I" z) M+ Z
7 {& }; g) X: E% A, F) r+ p  D通常，买卖房屋会签订正式的买卖合同，在法律术语上叫“本约”，但在某些特殊情况下，买卖双方仅仅进行“预约”，这样的合同是否有效呢？
  \- O2 Q/ y% V% |2 s0 k* Z
3 G+ Y0 I( H7 D. @* }  m4 R1 Q法院经审理认为，本案原、被告双方签订的《二手房屋买卖预约合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。
4 R. }- Y  t3 R. e5 g8 A1 g$ f( h* K3 J
$ P1 x1 v9 D" g/ ?- z( K  N9 L本案争议之焦点在于，双方签订的《二手房屋买卖预约合同》属于预约合同还是本约合同。双流法院认为，通常情形下，预约乃约定将来成立一定契约之契约，是相对于本约而言的一类特殊合同，其指向为本约的缔结。有时，相关交易中存在着事实或法律的障碍而暂时不适合签订本约合同，因此需要签订预约合同。法院认为，如果预约合同实际上已具备本约合同之要点的，应视为本约。所以本案案涉二手房预约合同虽名为预约，但实际上已具备了本约的要件，所以应视为本约。据此，双流法院根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，判决冉某应协助原告谢某办理过户登记手续，履行合同义务。
  V( ~8 Z- t' @2 Q6 G+ L
法律解析：预约合同什么情况下可转换为本约合同？

本案承办法官表示，预约合同是可以转换成本约合同的。如果在预约合同中载明了本约合同的主要内容，并且一方或双方当事人已经实际履行、当初限制交易不成熟的条件业已消除，即使双方未按预约合同签订本约合同，其预约亦已转化为本约性质，故此可以认定为本约合同。
3 [" T4 [% C! B  u9 ^. E5 ~  本案中，虽然原、被告双方签订的《二手房屋买卖预约合同》名为预约合同，但该《二手房屋买卖预约合同》已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件，该预约合同应当属于本约的性质。

+ H& `* K0 m  \" S



; v8 h% Q) V. S. a
8 E0 j6 Z0 O1 t$ B; p


. O- p6 Z8 p4 Q, k$ i$ j; p9 @